Empieza con un rango de búsqueda que puedas defender

Si buscas casas sin límites de financiamiento creíbles, puedes perder tiempo en propiedades que no puedes comprar.

También puedes perder una oportunidad cuando el vendedor prefiere una oferta respaldada por una carta del prestamista.

Una carta de preaprobación es una declaración del prestamista que indica que está tentativamente dispuesto a prestarte hasta cierta cantidad, y no es una oferta de préstamo garantizada.

Los vendedores suelen querer una carta de preaprobación antes de aceptar una oferta porque muestra que ya empezaste el proceso de financiamiento.

La carta también te da un rango de precio para tu búsqueda, pero el monto máximo no es lo mismo que lo que deberías gastar.

Para usarla bien, conviene saber cómo llega el prestamista a ese número.

Cómo el prestamista calcula un monto de preaprobación

Un monto de preaprobación refleja lo que el prestamista cree que puedes pedir prestado según la información que proporcionas y las reglas del prestamista.

El prestamista revisa tus ingresos, activos como ahorros, deudas e historial de crédito.

Algunos prestamistas verifican documentos desde el principio, mientras otros confirman partes del expediente más tarde, así que pregunta qué se verificó ahora y qué se revisará de nuevo.

Muchos prestamistas revisan el crédito como parte de la preaprobación, y ese historial influye en la tasa y el monto que podrían ofrecer.

La carta suele vencer en aproximadamente 30 a 60 días, así que la fecha de la carta importa cuando planeas visitas y ofertas.

Como la preaprobación se basa en supuestos, pregunta qué ingresos, deudas, pago inicial, tasa de interés y tipo de propiedad usó el prestamista.

También pregunta qué cambios podrían causar una negación más adelante o podrían subir tu tasa o costos de cierre, como nueva deuda, cambios de trabajo, documentos faltantes o una propiedad diferente a la que asumió el prestamista.

Esos detalles también aclaran lo que la preaprobación significa y no significa cuando comparas prestamistas.

Qué cambia y qué no cambia la preaprobación sobre elegir prestamista

Obtener una preaprobación no es lo mismo que solicitar un préstamo para una casa específica.

Indica que el prestamista está dispuesto a avanzar si las revisiones posteriores confirman tu información y la vivienda cumple con sus requisitos.

La preaprobación tampoco te compromete con ese prestamista, así que no necesitas elegirlo solo porque tienes su carta.

Cuando quieras elegir entre prestamistas, enfócate en los Loan Estimates oficiales en lugar de la carta de preaprobación.

Un Loan Estimate es un formulario estandarizado de tres páginas que el prestamista debe entregar dentro de tres días hábiles después de que solicitas una hipoteca.

Muestra la tasa de interés estimada, el pago mensual estimado y los costos de cierre totales estimados en un formato consistente que te ayuda a comparar ofertas.

Cuando entiendes esa separación, puedes usar la preaprobación para guiar tu búsqueda y tu estrategia de oferta sin tratarla como tu presupuesto.

Cómo la preaprobación guía tu búsqueda y estrategia de oferta

Solo tú puedes decidir lo que puedes pagar cada mes y al inicio, así que el monto de preaprobación del prestamista no es tu presupuesto.

Trata el monto de preaprobación como un límite de lo que el prestamista podría permitir, y luego elige un precio objetivo que encaje con tu comodidad sobre el pago, el efectivo necesario y otras metas.

Si te aprueban por más de lo que planeas gastar, puedes mantener tu precio objetivo y usar la carta para mostrarle al vendedor que tienes fortaleza financiera.

Si te aprueban por menos de lo que planeabas, pregunta al prestamista qué limitó el monto, como la relación deuda-ingreso (DTI), el tamaño del pago inicial, el tipo de ingresos o el historial de crédito.

También puedes decirle a tu agente de bienes raíces tu precio máximo para no visitar casas por encima de ese límite y sentir presión para estirarte.

Con ese plan, el siguiente paso es elegir el momento de la preaprobación y hacer las preguntas correctas antes de usarla en negociaciones.

Cuándo obtener la preaprobación y qué preguntar después

Obtén la preaprobación cuando estés listo para buscar seriamente, ya que muchas cartas vencen en 30 a 60 días.

Si empiezas antes, podrías tener tiempo para corregir problemas que podrían bloquear la aprobación, pero quizá necesites actualizar la carta cuando empieces a hacer ofertas.

Puedes contactar a varios prestamistas para comparar servicio y requisitos antes de comprometerte con una solicitud completa.

Pregunta a cada prestamista qué documentos quiere, como talones de pago, declaraciones de impuestos, estados de cuenta bancarios y explicaciones de depósitos grandes, y responde rápido para que pueda emitir la carta.

Cuando solicites la carta de preaprobación, pregunta qué supuestos usó el prestamista sobre precio de compra, pago inicial, tipo de préstamo, tasa de interés, tipo de propiedad y pagos mensuales de deuda.

Pregunta qué podría causar una negación posterior o costos más altos, incluidos cambios de ingresos, cuentas de crédito nuevas, pagos atrasados, problemas de tasación o revisiones más estrictas durante underwriting.

Si un prestamista te rechaza, pide la razón por escrito para decidir qué cambiar antes de intentarlo de nuevo.

Si el prestamista usó tu puntaje de crédito para rechazarte, debe enviarte un aviso con el puntaje usado e instrucciones para obtener un reporte de crédito gratuito.

Revisa ese reporte para detectar errores y usa la guía de reportes de crédito de la FTC para confirmar cómo solicitar y revisar tus reportes gratuitos.

Si quieres ayuda para crear un plan, puedes considerar un consejero de vivienda aprobado por HUD para recibir orientación sobre próximos pasos y documentación.

Cuando ya tienes tu plan y tu carta, puedes manejar las preguntas de tiempo que aparecen más adelante en el proceso.

Preguntas frecuentes

¿Qué debo confirmar antes de usar una carta de preaprobación para una oferta?

Confirma la fecha de vencimiento, el monto del préstamo, el tipo de propiedad asumido, el pago inicial asumido y si ingresos, activos y deudas fueron verificados o solo estimados.

¿Qué pasa si mi monto de preaprobación es más alto de lo que quiero gastar?

Usa tu pago mensual preferido, tu nivel de comodidad con el efectivo para cierre y tu meta de ahorros de emergencia para fijar un rango más bajo, y luego pregunta al prestamista si puede emitir una carta que coincida con la estrategia de oferta.

¿Qué debo preguntar si el prestamista rechaza mi solicitud de preaprobación?

Pregunta qué factor bloqueó la aprobación, si el problema fue crédito, ingresos, deudas, activos, documentación o tiempo, y qué documento o cambio exacto fortalecería una revisión futura.

¿Cuándo debo actualizar mi preaprobación durante una búsqueda más larga?

Actualízala antes de que venza la carta, después de un cambio importante en ingresos o deudas, cuando cambie tu precio objetivo o cuando un vendedor pida una carta más reciente del prestamista.