Qué significa la relación deuda-ingresos para la aprobación de una hipoteca

La relación deuda-ingresos, o DTI por sus siglas en inglés, es una medida que utilizan los prestamistas para evaluar la capacidad de un prestatario de administrar pagos mensuales y pagar sus deudas. Para cualquiera que busque comprar una vivienda, el DTI puede ser tan importante como el puntaje de crédito, el pago inicial y la estabilidad laboral. No es solo un número: es una señal de qué tan comprometidas están tus finanzas.

Los suscriptores hipotecarios utilizan el DTI para evaluar la salud financiera. Si una parte demasiado grande de tus ingresos ya está comprometida con deudas existentes, los prestamistas pueden dudar en aprobar tu solicitud de hipoteca. En cambio, un DTI más bajo indica que tienes margen en tu presupuesto para asumir nuevas obligaciones, como un préstamo hipotecario.Ver calculadora de relación deuda-ingresos

1. Definición del DTI

La relación deuda-ingresos es un porcentaje que compara los pagos mensuales totales de deuda de una persona con su ingreso bruto mensual. Esta cifra indica a los prestamistas qué parte de tus ingresos se destina a obligaciones existentes.

Existen dos tipos de DTI:

DTI frontal (front-end)

Esta relación incluye solo los gastos relacionados con la vivienda, como el pago de la hipoteca (capital e intereses), impuestos sobre la propiedad, seguro de vivienda y cualquier cuota obligatoria de la asociación de propietarios (HOA). Le da al prestamista una idea de cuánto de tu ingreso se destinaría únicamente a la vivienda.

DTI total (back-end)

El DTI total es más completo. Incluye los costos de vivienda más todas las demás deudas mensuales recurrentes: tarjetas de crédito, préstamos estudiantiles, préstamos de auto, manutención infantil, préstamos personales y pensión alimenticia. Este es el número en el que más se enfocan los prestamistas al revisar una solicitud hipotecaria.

2. Cómo calcular el DTI

La fórmula del DTI es sencilla:

DTI = (Pagos mensuales totales de deuda / Ingreso bruto mensual) × 100

Qué incluir en las deudas mensuales

Al calcular tu DTI, solo se incluyen los pagos mensuales fijos y recurrentes. Generalmente incluyen:

• Renta o pago de hipoteca
• Préstamos de auto
• Préstamos estudiantiles
• Pagos mínimos de tarjetas de crédito
• Préstamos personales
• Manutención infantil o pensión alimenticia
• Pagos de préstamos con garantía hipotecaria

Qué no incluir

Gastos como alimentos, gasolina, servicios públicos, suscripciones de entretenimiento y primas de seguros normalmente no se cuentan. Aunque son gastos reales, no son deudas contractuales.

Ejemplo de cálculo

Si tus deudas mensuales totales son $2,000 y tu ingreso bruto mensual es $6,000:

DTI = ($2,000 ÷ $6,000) × 100 = 33.3%

Esto significa que un tercio de tus ingresos se destina a pagos de deuda, lo cual generalmente es aceptable según el tipo de préstamo.

3. ¿Qué se considera un buen DTI?

Los prestamistas utilizan límites de DTI para evaluar el riesgo. Estos parámetros varían según el programa de préstamo, pero como guía general:

• DTI frontal: 28% o menos
• DTI total: 36% o menos es ideal

Guías según el tipo de préstamo

• Préstamos convencionales: hasta 45% con crédito y activos sólidos
• Préstamos FHA: a menudo permiten hasta 50%
• Préstamos VA: normalmente recomiendan 41%, pero pueden superarlo
• Préstamos USDA: limitan el DTI total al 41%

La regla 28/36 se cita con frecuencia como una guía segura: no gastar más del 28% del ingreso bruto mensual en vivienda y no más del 36% en deudas totales.

4. Por qué el DTI es importante para los prestamistas

Los prestamistas utilizan el DTI para medir tu capacidad de asumir más deuda. Incluso con un buen puntaje de crédito, altos ingresos y estabilidad laboral, un DTI elevado puede ser una señal de alerta, ya que sugiere que el prestatario podría tener dificultades para cumplir nuevos pagos.

• DTI bajo: indica una sólida capacidad de pago y margen financiero para gastos imprevistos. A menudo se traduce en mejores tasas de interés y aprobaciones más rápidas.
• DTI alto: implica menor flexibilidad financiera. El prestamista puede negar el préstamo, exigir un pago inicial mayor o cobrar una tasa de interés más alta.

Por ejemplo, dos prestatarios ganan $5,000 mensuales. Uno tiene $1,000 en pagos de deuda (20% de DTI) y el otro $2,500 (50% de DTI). El primero tiene muchas más probabilidades de calificar para una hipoteca con mejores condiciones.

5. Cómo reducir tu DTI

Reducir tu DTI puede mejorar tus probabilidades de aprobación y ayudarte a obtener mejores tasas hipotecarias. Algunas estrategias efectivas incluyen:

Reducir deudas existentes

Comienza con deudas de alto interés o saldos pequeños. Dos métodos comunes son:

• Método bola de nieve: pagar primero los saldos más pequeños para generar impulso.
• Método avalancha: enfocarse en las deudas con mayor tasa de interés para ahorrar más a largo plazo.

Aumentar tus ingresos

Incrementar tus ingresos mensuales reduce tu porcentaje de DTI. Considera:

• Trabajo independiente o por proyecto
• Negociar un aumento salarial
• Horas extra, si están disponibles

Evitar nuevas deudas

Evita financiar compras grandes o solicitar nuevas tarjetas de crédito mientras te preparas para solicitar una hipoteca. Las nuevas deudas aumentan tu DTI de inmediato.

Consolidar o refinanciar préstamos

Unir deudas de alto interés en un solo préstamo con un pago menor puede reducir tu obligación mensual total. Refinanciar un préstamo existente a una tasa más baja también puede ayudar.

Controlar y presupuestar cuidadosamente

Aunque los gastos diarios no se incluyen en el DTI, gastar de forma consciente libera efectivo que puede destinarse a reducir deudas.

6. Preguntas frecuentes y herramientas

¿El DTI afecta tu puntaje de crédito?

No. El DTI no se incluye en el cálculo de tu puntaje de crédito. Sin embargo, es clave para los prestamistas durante el proceso de suscripción.

¿Puedo obtener una hipoteca con un DTI alto?

Sí, especialmente con préstamos respaldados por el gobierno como FHA o VA. Sin embargo, un DTI alto puede requerir un perfil crediticio más fuerte, documentación adicional o factores compensatorios como reservas de efectivo.

¿Qué préstamos permiten un DTI más alto?

Los préstamos FHA pueden permitir hasta 50% de DTI. Los préstamos VA y USDA pueden permitir DTIs más altos en ciertas circunstancias, siempre que existan otros factores sólidos.

¿Cuál es un DTI realista?

Idealmente, mantén tu DTI total por debajo del 36%. Entre 36% y 43% aún es posible la aprobación, pero las condiciones pueden variar. Más del 50% generalmente implica alto riesgo o rechazo.

¿Qué indica una relación de deuda del 30%?

Indica que el 30% de tu ingreso bruto se destina a deudas, lo cual suele considerarse un nivel saludable y manejable.

¿Qué es la regla 28/36?

Esta regla sugiere que no más del 28% del ingreso bruto debe destinarse a costos de vivienda y no más del 36% a deudas mensuales totales.

¿Cuánta casa puedo pagar si gano $70,000 al año?

Siguiendo la regla del 36% de DTI, tus deudas mensuales totales no deberían superar $2,100. Si no tienes otras deudas, un prestamista podría aprobar un pago hipotecario cercano a esa cifra. Si tienes otras obligaciones, estas deben incluirse en ese total.

Herramientas útiles

Para estimar rápidamente tu DTI, puedes usar calculadoras en línea como las de Wells Fargo o NerdWallet. Para una revisión personalizada, contacta a Miranda Mortgage para una consulta gratuita.