Los prepagos como el dinero “faltante” el día del cierre

Muchos compradores se preparan para el enganche y los “costos de cierre”, pero al llegar a la liquidación ven otro grupo de cargos llamado prepagos.

Esto puede sentirse como cargos adicionales, pero no es ganancia del prestamista ni pago por un servicio de cierre.

Los prepagos son pagos por adelantado para cubrir costos cercanos de ser dueño de la vivienda, costos que tendrías que pagar poco después de recibir las llaves.

Como aparecen en los mismos documentos y se cobran al mismo tiempo, muchas personas los confunden con los costos de cierre y creen que les están cobrando cargos duplicados.

Para aclararlo, necesitas una definición clara de qué son los prepagos y qué suelen cubrir.

Qué son los costos prepagados y qué suelen incluir

Los costos prepagados son cantidades que pagas al cierre para cubrir facturas futuras que vencerán poco después de que te conviertas en propietario.

Los prestamistas suelen cobrar estos fondos por adelantado para que las primeras facturas de impuestos y seguro se paguen a tiempo, especialmente cuando el préstamo usa una cuenta de escrow.

Los prepagos suelen incluir primas del seguro de vivienda, intereses hipotecarios desde la fecha de cierre hasta el final de ese mes e impuestos a la propiedad cobrados por adelantado según las fechas locales de vencimiento.

Si tu préstamo requiere seguro hipotecario, también podrías pagar una cantidad inicial o el primer mes o dos al cierre, según el tipo de préstamo y la configuración del prestamista.

Algunas transacciones también cobran cuotas de HOA por adelantado cuando la comunidad las factura de esa manera.

Normalmente puedes encontrar estas cantidades en tu Loan Estimate y luego nuevamente en tu Closing Disclosure, donde los números finales reflejan el calendario y los ciclos de facturación.

Cómo el escrow y el calendario determinan los montos prepagados

La mayoría de los prepagos fluyen hacia una cuenta de escrow que administra tu prestamista o el administrador del préstamo.

Piensa en el escrow como una cuenta separada que guarda dinero para ciertas facturas y luego paga esas facturas cuando vencen.

En el cierre, el prestamista cobra lo suficiente para iniciar esa cuenta, de modo que los próximos pagos de impuestos a la propiedad y seguro no venzan antes de que tus pagos mensuales hayan acumulado saldo.

El calendario impulsa una gran parte del monto.

Los intereses comienzan el día en que cierras, pero la mayoría de los préstamos cobra tu primer pago mensual completo más adelante, así que el prestamista cobra intereses por los días desde el cierre hasta el final del mes, a menos que cierres el día primero.

El calendario del seguro también importa.

Muchos prestamistas requieren que pagues de 6 a 12 meses de seguro de vivienda por adelantado para que la póliza esté vigente desde el primer día.

El calendario de impuestos a la propiedad varía por área y, a veces, por varios organismos fiscales locales, como el condado, la ciudad o el distrito escolar.

Como esas fechas de vencimiento son diferentes, un estimado inicial puede verse alto o agrupado, y luego corregirse y prorratearse cuando el agente de cierre tenga el calendario exacto y las facturas de impuestos actuales.

Además de los prepagos inmediatos, los prestamistas suelen requerir un colchón o reserva inicial de escrow.

Esto significa que cobran meses adicionales de impuestos y seguro para reducir la posibilidad de que la cuenta de escrow se quede corta cuando las facturas aumenten o una fecha de vencimiento llegue antes de que entren suficientes pagos mensuales.

Una vez que ves cómo el escrow y el calendario moldean los totales, es más fácil entender qué hacen estos cargos con tu efectivo necesario para cerrar.

Qué significan los prepagos para el efectivo al cierre y qué pueden o no cubrir los vendedores

Los prepagos aumentan tu efectivo necesario para cerrar porque financias por adelantado el primer tramo de ser dueño de la vivienda.

No estás pagando a las personas que manejan la transacción, como la compañía de título, el tasador o el personal del prestamista.

Esos cargos únicos entran en los costos de cierre, que pagan los servicios necesarios para procesar el préstamo y transferir la propiedad.

Los vendedores a veces aceptan ayudar con algunos costos de cierre mediante concesiones del vendedor, pero muchas fuentes tratan los prepagos como responsabilidad del comprador porque se relacionan con tus facturas futuras, no con los costos de transacción del vendedor.

En la práctica, los términos del contrato y las reglas del préstamo controlan qué pueden cubrir los créditos, así que debes confirmarlo con tu prestamista y el agente de cierre.

Además, tu Loan Estimate puede sobrestimar los cobros de escrow al principio.

Tu cifra final de efectivo para cerrar se establece en el Closing Disclosure poco antes del cierre y puede ser diferente del estimado.

Verifica, reduce lo que sí se puede reducir y elige opciones de cierre y escrow

Empieza por encontrar los números en los lugares correctos.

En el Closing Disclosure, revisa la página 2 para ver Prepaids y Initial Escrow Payment at Closing.

Compara esas secciones con el Loan Estimate y pide a tu prestamista o agente de cierre que explique los conteos de meses y las fechas de vencimiento que usaron para impuestos y seguro.

Si el estimado usa un calendario de impuestos incorrecto, el documento final puede corregirlo una vez que el equipo de cierre confirme el calendario local de facturación.

Puedes controlar algunas partes.

Cotiza el seguro de vivienda temprano, ya que la prima impulsa el monto inicial.

Si tu calendario lo permite, considera cerrar más tarde en el mes para reducir el interés diario prepagado que se cobra hasta fin de mes.

Pregunta si el préstamo requiere escrow y si existe una exención de escrow bajo las reglas del prestamista y los términos de tu préstamo.

Si mantienes escrow, confirma cómo funcionan los reembolsos o ajustes si la cuenta de escrow cobra más que las facturas reales.

Una vez que entiendes las cifras y el calendario, los prepagos dejan de parecer dinero faltante y empiezan a verse como facturas ya financiadas.

Preguntas frecuentes

¿Qué debe revisar un comprador si los prepagos altos hacen que el efectivo para cerrar supere el presupuesto?

Empieza con la ventana de cálculo de impuestos a la propiedad y la prima del seguro de vivienda.

En Colorado, los impuestos a la propiedad se facturan en atraso, así que el prestamista tiene que coordinar el crédito prorrateado del vendedor, el calendario de facturación del condado y tu futuro calendario de escrow.

Si el Loan Estimate usó una prima provisional o un ciclo fiscal genérico, pide al loan officer que actualice el expediente con la cotización real del seguro y las fechas de facturación del condado.

¿Qué decisiones prácticas de cierre pueden bajar realmente el total de prepagos?

Hay tres palancas operativas.

Primero, cerrar más tarde en el mes puede reducir la cantidad de días de interés prepagado cobrados en la mesa de cierre.

Segundo, comparar opciones de seguro de vivienda puede reducir la prima anual inicial.

Tercero, las concesiones del vendedor a veces pueden cubrir prepagos hasta el límite permitido por el programa de préstamo, así que esos fondos deben asignarse con cuidado.

¿Cuándo vale la pena preguntar por una exención de escrow o una configuración diferente de escrow?

Una exención puede tener sentido en ciertos préstamos convencionales con suficiente enganche, pero debe evaluarse comparando liquidez contra flujo de efectivo a largo plazo.

Quitar el escrow puede reducir el efectivo necesario al cierre porque elimina el colchón inicial, pero también significa que el propietario tendrá que pagar directamente las facturas de impuestos a la propiedad y seguro cuando venzan.

¿Qué se debe confirmar en el Closing Disclosure antes de enviar la transferencia?

Confirma la cifra final de efectivo para cerrar en la página 1, revisa el ajuste agregado en la página 2 y verifica las instrucciones de transferencia por teléfono con la compañía de título antes de enviar fondos.

Si cualquiera de esos puntos cambió, detente y revísalo de nuevo antes de autorizar la transferencia.